Нові документи
Закон розширив перелік документів, які посвідчують право на земельну ділянку. Крім державного акта, який раніше був єдиним документом, що підтверджував право власності на земельну ділянку, Закон передбачив також цивільно-правову угоду щодо відчуження земельної ділянки, укладену в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою, та свідоцтво про право на спадщину і встановив новий механізм отримання земельної ділянки у власність.
Необхідно пам’ятати, що положення цих норм поширюються лише на земельні ділянки, набуті у власність із земель приватної власності без зміни їхніх меж та цільового призначення. При набутті права власності на земельну ділянку на підставі вищезазначених документів державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку. На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.
Продаж частини земельної ділянки
Однією з позитивних рис Закону є закріплення норми, відповідно до якої відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється лише після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку. У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з них здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.
На практиці нерідко доводилося зустрічатись із випадками внесення нотаріусами змін до державного акта на право власності на земельну ділянку, які таким чином посвідчували продаж частини земельної ділянки, оскільки до прийняття Закону українське законодавство не регулювало чітко продаж частини земельної ділянки. Слід зазначити, що пряма вказівка Закону щодо необхідності отримання нового акта на право власності на земельну ділянку у зв’язку з відчуженням частини земельної ділянки чи однієї з ділянок, якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, досконаліше регулює земельні відносини, зокрема виключає можливість дій не в межах правового поля.
Закон передбачає внесення змін до державного акта на право власності на земельну ділянку в разі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку. Утім і в цьому випадку повноваження стосовно внесення змін до акта на право власності на земельну ділянку покладені на орган, який здійснює державну реєстрацію, а не на нотаріусів.
Необхідно звернути увагу на внесення змін до ст. 125 ЗКУ «Виникнення права на земельну ділянку». Стара редакція вищезгаданої статті передбачала виникнення права власності та права постійного користування земельною ділянкою після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації, а виникнення права оренди – після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Нова редакція вищезазначеної статті чітко закріплює положення, відповідно до якого право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відчуження земельної ділянки
Ще однією позитивною ознакою Закону є те, що з 2 травня 2009 р. угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити крім вже передбачених ЗКУ положень кадастровий номер земельної ділянки та повинні закріплювати момент переходу права власності на земельну ділянку. Крім цього, Закон передбачає дещо інший перелік документів, які включають до технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку, при поділі чи об’єднанні земельних ділянок. Також Закон містить норму, відповідно до якої при передачі земельних ділянок у власність чи користування та зміні цільового призначення земельних ділянок за проектами відведення технічна документація щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, не розробляється.
Слід зауважити, що скасування необхідності отримання нового державного акта, що посвідчує право на земельну ділянку, спрощує процедуру отримання землі у власність і зменшує витрати. Проте виникають питання щодо процедурної реалізації положень Закону.
Відповідно до Закону додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась). Припустимо ситуацію, коли укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, на державному акті зроблено відмітку про відчуження земельної ділянки нотаріусом та органом, який здійснює державну реєстрацію. Після цього укладається інший договір купівлі-продажу, предметом якого є ця ж земельна ділянка. Залишається неврегульованим питання майбутньої долі акта, адже він був долучений до першого договору і є його додатком.
Слід зауважити, що процедуру передачі державних актів, що посвідчують право на земельну ділянку і що їх долучать до цивільно-правового договору чи свідоцтва про право на спадщину в разі наступного відчуження земельної ділянки, не визначено. Можливо, доцільно вилучати оригінал акта на право власності на земельну ділянку з попереднього договору, заміняючи його нотаріально завіреною копією, і долучати до наступного.
Таким чином, хоча Закон загалом є необхідним і доцільним, реалізацію його положень ускладнює відсутність підзаконних нормативно-правових актів.
Палій Наталія
Юрист ЮФ «Лавринович і Партнери»
