Вирішення проблеми можна чекати не раніше нових парламентських виборів. Президент України і Верховна Рада в їх нинішньому складі востаннє встигли обмінятися законодавчими стусанами у сфері земельного законодавства. Під завісу минулого року, 22 грудня, БРЕШУ прийняла закон «Про внесення змін до пунктів 14 і 15 розділу Х «Перехідні положення «Земельного кодексу України щодо терміну з продажу земельних ділянок».
Цим документом депутати в черговий раз продовжили заборону на продаж землі сільськогосподарського призначення. Віктор Ющенко традиційно спробував боротися з мораторієм шляхом накладення вето. Але 19 січня парламентарії 366 голосами зуміли його подолати. Таким чином, офіційно продавати і купувати сільгоспземлі в Україні не можна до 1 січня 2012 г.
Нинішнє продовження заборони збереже статус-кво в сферу земельних правовідносин. Як і раніше будуть в ході перевірені досвідченим шляхом варіанти відчуження землі, можливо, з’являться нові. «Схем обходу мораторію багато і вони регулярно модернізуються. У їх основі лежать допустимі законом операції (міна, спадкоємство), судові рішення (переважна більшість яких сумнівні з правової точки зору), попередні договори, підміна реального продажу ділянки довготривалим користуванням (оренда, емфітевзіс)», — пояснює адвокат Віктор Кобилянській. Найчастіше йдеться про ділянки в 10-12 га, які використовуються девелоперамі для створення невеликих коттеджних селищ. У таких випадках вони зможуть достатньо легко домовитися з 3-4 власниками паїв про проведення «покупки» (середній розмір паю складає 4 га).
Президент Асоціації «Земельний Союз України» Андрій Кошиль уточнює, що «обхідні» шляхи можна використовувати далеко не у всіх випадках. «Наприклад, для вирощування сільгосппродукції необхідні масиви від 5 тис. га, інакше бізнес буде неприбутковим. При нехитрому підрахунку отримуємо близько тисячі пайовиків — з ними ніякої схеми не проведеш і не домовишся», — відзначає експерт.
У ряді випадків використання і розпорядження паями утруднене тому, що їх власники просто відсутні або померли, не залишивши заповіту, виїхали за кордон, пропали без вісті, були визнані недієздатними. Серед пайовиків багато людей похилого віку, які не в змозі обробляти угіддя в декілька гектарів. В результаті земля або порожня, або здається в оренду за гріш.
Так, за даними Держкомзему в 2009 г. з 4613,6 тис. договорів оренди 2441,7 тис. (52,9%) поміщено з селянами-пенсіонерами, причому 42,2% всіх ділянок орендуються тими ж господарствами, із земель яких паї і були виділені. В цілому були поміщені договори відносно 17,5 га распаєванних земель, що складає 64% від їх загальної кількості.
Ті ділянки, що опинилися в оренді, принесли своїм господарям близько 260,2 грн. у рік з кожного гектара. А. Кошиль підкреслює, що сільгоспугіддя використовуються украй нераціонально з погляду вигоди для їх власників і галузі в цілому. Тим паче, що 59% договорів поміщено на строк до 5 років. За цей час орендарі встигають виснажити землю посівами соняшнику або рапсу, а про майбутньому ділянки не замислюються.
Про ціни на землю після можливої відміни мораторію експерти говорити не поспішають – її повинен сформувати ринок. А. Кошиль припускає, що за початкову цифру буде узята нормативна оцінка Держкомзему, яка складає близько 10 тис. грн. за га. «У будь-якому випадку, ринок свою ціну встановить залежно від того, які будуть умови обороту землі, зміни цільового призначення, дотримання родючості.
З іншого боку, щоб уникнути надлишку пропозиції і дуже низьких цін держава може ввести обмеження, як це застосовується в багатьох зарубіжних країнах. Наприклад, упровадити диференційовану систему оподаткування – чим менше термін між покупкою і продажем ділянки однією особою, тим більший податок він платить. Або встановити мінімальну ціну продажу ділянок», — припускає експерт.
Якщо політики до цих пір не можуть домовитися, чи варто продавати в Україні сільськогосподарську землю, то юристи і практики ринку визначилися давно. «Мораторій не потрібний був спочатку. Правильний момент для його відміни був записаний в першій редакції Земельного кодексу — 1 січня 2005 г. Логічно було б скасувати заборону і з початком фінансової кризи — активізація ринку сільгоспземель здатна була «розігріти» економіку всієї країни. Юридично і економічно мораторій потрібно відміняти негайно. Політично — відразу після закінчення президентських виборів і виборів в місцеві ради», — упевнений В. Кобилянській.
«Чинним законодавством ринкові перетворення на селі і впровадження вільного звернення землі фактично зупинені. Необхідні ефективні закони, які регулюватимуть звернення земель державної і комунальної власності і земель товарного сельськохозпроїзводства. Їх швидке ухвалення сприятиме реалізації права на розпорядження власністю, розвитку сіла, притоці інвестицій. Після відміни мораторію виросте кількість надходжень до держбюджету – при укладенні договорів купівлі-продажу сторони платитимуть податки і збори тоді як зараз всі гроші пропливають «мимо каси», — підтримує колегу партнер юридичної компанії «Ейдіком» Олена Воронцова.
Стримують розвиток подій і два неприйняті закони – про земельний кадастр і про ринок землі, хоча вони є обов’язковими умовами відміни мораторію. «Технічно це зробити можна на найближчому пленарному засіданні Верховної Ради — потрібні законопроекти давно готові. Але практично їх розгляд гальмується штучно саме з метою недопущення припинення мораторію», — упевнений В. Кобилянській. А. Кошиль підтверджує – ухвалення законів невигідне ряду чиновників і держструктур. «Боротьбу за право розпоряджатися кадастром ведуть три сили: органи місцевого самоврядування, Держкомзем і Мінюст. Крім того, прозорий кадастр дуже утруднить махінації у сфері земельних відносин», — пояснює він.
Закон про ринок землі необхідний для того, щоб чітко визначити особливості його функціонування, зокрема, умови відчуження землі, зміни її цільового призначення, особливості продажу. З іншого боку, А. Кошиль не бачить гострої необхідності в цьому законі, тому що всі умови, які повинні бути в нім прописані, вже є в інших нормативних актах.
«Ринок взагалі міг би запрацювати і без обох цих законів, і його робота була б меншим злом, чим відсутність ринку взагалі і постійне продовження заборони. Але навряд чи зараз знайдеться політична сила, яка візьме на себе лобіювання цього питання, не ризикуючи втратити при цьому голосу виборців. Адже в Україні довго формувалося і продовжує цілеспрямовано насаджуватися думка, що ринок сільгоспземель – це безумовне зло», — пояснює експерт. Тому невигідне для багатьох чиновників питання мораторію, який позбавляє їх фінансових, управлінських і електоральних дивідендів, залишиться без руху в кращому разі до чергових або позачергових парламентських виборів
Дата: 2010-01-28
Источник: http:/www.ugmk.info/
