В то же время результаты анализа судебной практики и практический опыт в этой сфере указывают на наличие большого количества нерешенных вопросов, что приводит к неправильному или неодинаковому применению судами норм действующего законодательства, а также к принятию незаконных решений. Усложняет данную ситуацию и наличие значительной разветвленности нормативных актов, регулирующих правоотношения в сфере строительства.
Как свидетельствует практика, существуют два способа узаконивания самовольно построенного недвижимого имущества: внесудебный (административный) и судебный. Внесудебный путь легализации самовольного строительства предусматривает прохождение всей законодательно предусмотренной процедуры легального строительства, а также уплату штрафов за правонарушение в сфере градостроительства.
К сожалению, на государственном уровне не закреплен правовой порядок рассмотрения и решения вопросов узаконивания самовольного строительства. Хотя попытка решения данной проблемы предпринята путем утверждения Кабинетом Министров Украины (КМУ) Временного порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, сооруженных без разрешения на выполнение строительных работ (утвержден постановлением КМУ № 1035 от 9 сентября 2009 года, вступившим в силу с 15 октября 2009 года). К сожалению, на данный момент сведений о практике применения данного Временного порядка нет.
Вместе с тем в некоторых регионах органы местного самоуправления решают эту проблему на местах путем принятия соответствующих решений местными советами. Так, в частности, решением Львовского городского совета утверждено Положение о порядке урегулирования вопросов самовольного строительства в г. Львове. Данным положением урегулирована процедура рассмотрения вопросов по самовольному строительству во Львове. Аналогичные акты утверждены решениями местных советов Днепропетровска, Кременчуга и других городов Украины.
Часть вопросов самовольного строительства урегулирована нормами Граж¬данского кодекса Украины (ГК). Так, в соответствии со статьей 376 ГК жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
Судебный порядок узаконивания самовольного строительства регулируется частью 3 статьи 376 ГК. В соответствии с указанной нормой право собственнос¬ти на самовольно построенное недвижимое имущество может быть решением суда признано за лицом, осуществившим такое строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Частью 5 этой же статьи установлено, что по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает прав других лиц.
Таким образом, учитывая приведенные нормы ГК, необходимыми условиями узаконивания самовольного строительства являются: отвод для этой цели в установленном порядке самовольному застройщику земельного участка; отсутствие возражений со стороны владельца (пользователя) земельного участка; отсутствие нарушения в результате самовольной застройки прав других лиц. Отмечу, что такого же мнения придерживаются Высший хозяйственный суд Украины и Верховный Суд Украины при рассмотрении аналогичных дел.
Тем не менее при рассмотрении такой категории дел практики сталкиваются с целым рядом проблемных вопросов, в частнос¬ти: правильное определение подсудности, выбор надлежащего ответчика, необходимость привлечения к учас¬тию в деле третьих лиц, установление обстоятельств, являющихся необходимыми для правильного рассмотрения дела.
Относительно соблюдения правил подсудности. Необходимо подчеркнуть, что данная категория дел должна решаться со строгим соблюдением правил исключительной подсудности, поскольку спор касается недвижимого имущества (статья 16 Хозяйственного процессуального кодекса Украины (ХПК), часть 1 статьи 114 Гражданского процессуального кодекса Украины (ГПК)).
Относительно определения надлежащего круга лиц, принимающих участие в делах данной категории. Понятно, что в большинстве случаев истцами в делах о самовольном строительстве являются лица, осуществившие самовольное строительство. Иногда истцами могут быть наследники лица, осуществившего самовольное строительство, при условии принятия наследства.
Впрочем, последняя позиция является довольно противоречивой, поскольку, с одной стороны, судебная практика сводится к тому, что в состав наследства входит право лица на признание права собственности на самовольное строительство. С другой – суды утверждают, что право лица на обращение в суд принадлежит к правам, тесно связанным с лицом, то есть не может входить в состав наследства. Поэтому для таких наследников решение этого вопроса возможно путем получения свидетельства о праве собственности на строительные материалы с дальнейшим узакониванием такого строительства во внесудебном порядке.
Разнится и практика по привлечению к участию в деле надлежащего ответчика. Довольно убедительной в силу предписаний Закона Украины «О местном само¬управлении на Украине», Закона Украины «О планировании и застройке территорий», Закона Украины «Об основах градостроительства» является позиция, согласно которой надлежащим ответчиком при рассмотрении дел о самовольном строительстве выступает соответствующий местный совет.
Об определении круга обстоятельств, которые должен выяснить суд при рассмот¬рении дел о самовольном строительстве. Во-первых, учитывая положения статьи 376 ГК, необходимым условием для удовлетворения исковых требований и признания права собственности на самовольно построенное имущество является отвод для этой цели в установленном порядке самовольному застройщику земельного участка и отсутствие возражений со стороны владельца (пользователя) земельного участка.
Таким образом, прежде всего суд обязан выяснить и установить правовой статус земельного участка, на котором построен соответствующий объект самовольного строительства. В частности, исследовать правоустанавливающие документы и выяснить целевое назначение земельного участка. Если же объект построен на земельном участке коммунальной или государственной собственности без отвода, то необходимым условием является предварительное получение (то есть до момента обращения в суд) такого участка в пользование или в собственность под построенное имущество.
Во-вторых, следует обратить внимание на тот факт, что для правильного решения данной категории дел суду необходимо выяснить наличие или отсутствие обстоятельств, указывающих на нарушение строительством прав третьих лиц и соблюдение строительных норм и правил.
Иногда для установления таких обстоятельств к участию в деле привлекаются инспекции государственного архитектурно-строительного контроля для представления соответствующих выводов о соответствии построенного объекта требованиям строительных норм. Такую практику считаю правильной, поскольку в соответствии с Положением об инспекциях государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым, областях, городах Киеве и Севастополе, утвержденным приказом Министерства регионального развития и строительства Украины № 317 от 19 ноября 2007 года, основной задачей таких инспекций является выполнение в пределах компетенции разрешительных, регистрационных функций и осуществление контроля и надзора в сфере строительства.
Кроме того, к полномочиям инспекции относится проверка соответствия выполнения строительных работ, строительных материалов, изделий и конструкций требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, наличия у производителя строительных работ в предусмотренных законодательством случаях сертификатов на строительные материалы, изделия и конструкции.
Кроме того, следует обратить внимание на письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции Министерства регионального развития и строительства Украины «О наличии организаций, имеющих право предоставлять технический вывод о готовности объекта самовольного строительства для дальнейшей эксплуатации» № 22/4-3750 от 31 октября 2008 года, в котором указано: «Государственная архитектурно-строительная инспекция рассмотрела ваше обращение № 2/18-8474 от 21 октября 2008 года по поводу предоставления разъяснения о наличии организаций, имеющих право предоставлять технический вывод о готовности объекта самовольного строительства для дальнейшей эксплуатации, который используется судами как основание для признания права собственности на самовольное строительство, и сообщает… Технический вывод о готовности объекта самовольного строительства для дальнейшей эксплуатации не имеет права готовить ни одна организация, поскольку данный вид деятельнос¬ти не предусмотрен нормативными документами».
Таким образом, учитывая изложенное, именно инспекции государственного архитектурно-строительного контроля как специально уполномоченные органы государственной власти в сфере строительства, а не субъекты хозяйствования (даже при условии получения соответствующей лицензии), должны предоставлять суду выводы о соответствии самовольно построенного объекта требованиям государственных строительных норм и правил.
В-третьих, в силу закрепленного в ГПК и ХПК принципа диспозитивности доказывать суду наличие или отсутствие вышеуказанных обстоятельств, а также подтверждать их доказательствами должны именно стороны по делу.
Поэтому факт соответствия или несоответствия самовольного строительства требованиям Государственных строительных норм и правил может быть также установлен проведенной в рамках рассмот¬рения дела строительно-технической экспертизой.
Отмечу, что пунктом 117.2 Инструкции о назначении и проведении судебных экспертиз и экспертных исследований, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 53/5 от 8 октября 1998 года, установлено, что одной из главных задач строительно-технической экспертизы является установление факта соответствия построенного здания требованиям государственных строительных норм. Единственным отрицательным фактором при проведении такой строительно-технической экспертизы является тот факт, что из-за большой загруженности экспертных учреждений проведение такого вида экспертизы может затянуться на годы.
В-четвертых, для правильного решения такой категории дел необходимо подтвердить, что самовольное строительство было осуществлено именно истцом. Данное обстоятельство может быть подтверждено соответствующими договорами подряда, актами приема-передачи выполненных строительных работ и другими доказательствами.
В-пятых, учитывая то, что обязательным условием принятия построенного объекта в эксплуатацию является соответствие данного объекта пожарным и санитарным нормам, истец обязан доказать суду, а последний установить такое соответствие, получив необходимые выводы уполномоченных на то органов. Кроме того, такие выводы могут также быть доказательной базой отсутствия нарушения самовольным строительством интересов третьих лиц.
Кроме того, отмечу, что иногда при рассмотрении дел о самовольном строительстве исковые требования основываются на положениях статьи 344 ГК, регулирующей вопрос применения приобретательной давности. Тем не менее мне такая позиция кажется безосновательной, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 344 ГК лицо, добросовестно завладевшее чужим имуществом и продолжающее открыто, беспрерывно владеть недвижимым имуществом на протяжении 10 лет или движимым имуществом на протяжении 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность), если другое не установлено этим Кодексом.
То есть в силу предписаний части 1 статьи 344 ГК лицо приобретает право собственности по приобретательной давности исключительно на чужое имущество. Вместе с тем самовольное строительство предусматривает создание нового имущества или переделывание существующего. При этом самовольно построенное имущество не является чужим, то есть не принадлежит другому лицу.
Учитывая изложенные в данной статье положения действующего законодательства, практику судов при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, можно сделать вывод, что данные категории дел являются проблемными и нуждаются в решении значительного комплекса вопросов. В то же время позиция судей при рассмотрении таких дел неодинакова, что приводит к нарушению и неправильному применению норм как материального, так и процессуального права. Поэтому есть надежда, что изложенные в статье предложения относительно решения проблемных вопросов, связанных с самовольным строительством, смогут пригодиться практикующим юристам при рассмотрении такой категории дел в судах.
Малеева Юлиана, юрист LCF LAW GROUP, г. Киев
